STATUT LMNP et LMP 

La location meublée est très prisée pour son attractivité et sa souplesse fiscale. Elle réunit deux régimes fiscaux distincs, celui du Loueur meublé non professionnel (LMNP) et celui du loueur meublé professionnel (LMP).

STATUT LMNP

Le Statut LMNP s’applique dans le cas où la location n’est pas l’activité principale de l’investisseur, on dit alors qu’il a obtenu le statut de loueur meublé non professionnel.

STATUT LMP

Le Statut LMP s’applique dans le cas où la location constitue l’activité principale de l’investisseur, on dit alors qu’il a obtenu le statut de “loueur meublé professionnel’’.

Tableau récapitulatif de la fiscalité EHPAD suivant le statut LMNP/ LMP

Quelles sont les conditions d’obtention du statut LMNP, le revenu imposable, régime d’imposition, déficit, impôt sur la fortune immobilière (IFI) et plus value ?

INVESTISSEMENT EHPAD / LMNP

LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel

Conditions d’obtention du statut LMNP

les recettes issues de la locations meublées doivent être Inférieures à 23.000 € TTC par an ou inférieures aux autres recettes d’activités professionnelles du domicile.fiscal.

Revenu imposable 

Le revenu du BIC non professionnel

Régime d’imposition 

Censi-Bouvard , Le Micro BIC et le régime Réel.

Déficit 

Imputable sur les BIC non professionnels

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

non exonéré

Plus-values

Exonération (au bout de 5 ans d’activité)

Exonération partielle au bout de 22 ans de détention du bien (uniquement l’impôt sur le revenu),

Exonération totale au bout de 30 années (exonération d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux).

INVESTISSEMENT EHPAD / LMP

LMP

Le Statut loueur meublé professionnel

Conditions d’obtention du statut LMP

Les recettes issues de la location meublée doivent être : Supérieures à 23.000 € TTC par an ou  Supérieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.

Revenu imposable 

Le revenu du BIC professionnel

Régime d’imposition 

Le régime Réel

Déficit 

Imputable sur le revenu global.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Exonéré

Plus-values

Une exonération qui peut être :
Une exonération partielle si les recettes locatives de l'investisseur se situent entre 90.000 et 126.000€,
Une exonération totale si les recettes locatives de l’investisseur sont inférieures à 90.000€.

Quels sont les avantages du LMP/LMNP

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, l’investisseur peut avoir soit le statut LMNP ou LMP. Ainsi les deux régimes fiscaux LMNP/ LMP permettent de faire profiter à l’investisseur de plusieurs avantages défiscalisants.  En effet, si l’investisseur est un loueur meublé non professionnel, il bénéficie d’un :

  • Rendement des loyers peut atteindre 5%;
  • La possibilité d’être imposé soit au régime Censi-Bouvard, ou Micro Bic ou encore au réel.

L’imposition des loyers perçus au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), De plus, plusieurs avantages fiscaux peuvent en résulter à savoir :

  • La possibilité d’amortir 80% de la valeur de son bien sur une période de 20 ans ;
  • La récupération de la Tva sur l’achat du bien immobilier soit 19,6% ;
  • L'investisseur peut réduire jusqu’à 80 % de la valeur du bien de l’assiette imposable, ce qui par conséquent, permettra de réaliser un bénéfice fiscal.

Si l'investisseur est un loueur meublé professionnel , il pourra alors profiter de deux avantages. D’une part, le régime LMP prévoit une exonération des plus values de cession sur les biens immobiliers détenus pendant au moins 5 ans. Néanmoins, les plus values des biens cédés doivent être inférieures à 90 000 euros.
D’autre part, et suivant le régime LMP, les revenus des résidences de services (EHPAD) sont exonérés de l’impôt sur la fortune. Ce régime LMP est donc très favorable pour les investisseurs fortement imposés.