Investir en EHPAD

Investir en Ehpad est un moyen de se constituer un patrimoine ou un complément de revenu tout en profitant des divers avantages qu’offre le placement.

Pour quoi choisir l'investissement EHPAD ?

Le placement EHPAD permet de réaliser un investissement rentable et sécurisé puisqu’il est protégé par un bail commercial conclu entre l’investisseur et l’exploitant. Ce n'est pas tout, puisque ce placement vous permet de :

Percevoir des loyers garantis

L’investissement en EHPAD consiste à acquérir une (ou plusieurs) chambre médicalisée au sein d’une résidence de service dédiée aux personnes indépendantes. L’investisseur signe alors un bail commercial avec un gestionnaire qui lui garantit des loyers dans le temps. Aucune gestion n’est à prévoir c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout et qui règle les loyers directement au propriétaire de la chambre.

 

Profiter d'une fiscalité souple

Lors d’un investissement en EHPAD, l’investisseur a le choix entre deux solutions au niveau de la fiscalité. Soit il opte pour le LMNP classique (loueur meublé non professionnel) qui va lui permettre d’amortir son bien fiscalement et de générer des loyers nets de fiscalité pendant une vingtaine d’années, soit il opte pour le LMNP Censi-Bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% étalée sur 9 ans.

Valeur sûre

Détenir une valeur sûre dans un secteur immobilier très demandé.

Rendement 

La rentabilité locative d’un EHPAD est de 4.5% par an ce qui est nettement supérieur en comparaison à d’autres produits.

Offre insuffisante

Répondre à la forte demande des personnes âgées dépendantes.

Gestion déléguée

Éviter les frais des travaux de rénovation, d’entretien puisqu'ils sont pris en charge par la société de gestion.

La différence entre investissement LMNP / LMP

Acquérir une chambre meublée dans une résidence EHPAD, permet à l’investisseur d’obtenir soit le statut LMNP soit le statut LMP et de profiter de certains avantages défiscalisants. Voyons quelle-est la différence entre les deux statuts.

Dans le cadre d’un investissement en LMNP

Les loyers perçus par l’investisseur sont imposés au régime BIC. Ainsi, plusieurs avantages fiscaux peuvent en résulter à savoir :

Le rendement des loyers peut atteindre 5%

L’investisseur peut amortir 80% de la valeur de son bien sur une période de 20 ans ;

Il peut récupérer la Tva sur l’achat du bien immobilier soit 19,6% ;

L’investissement en EHPAD via le statut LMNP permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux et grâce auxquels l'investisseur peut réduire jusqu’à 80 % de la valeur du bien de l’assiette imposable, ce qui par conséquent, permettra de réaliser un bénéfice fiscal.

Dans le cadre d'un investissement en LMP

Le régime LMP donne la possibilité à l’investisseur de profiter de deux avantages.

En premier lieu, le régime LMP prévoit une exonération des plus values de cession sur les biens immobiliers détenus pendant au moins 5 ans.

Néanmoins, les plus values des biens cédés doivent être inférieures à 90 000 euros.

En deuxième lieu, suivant le régime LMP, les revenus des résidences de services (EHPAD) sont exonérés de l’impôt sur la fortune. Le régime LMP est donc très favorable pour les investisseurs fortement imposés.

Quel financement choisir pour son investissement

L’investissement en résidence de service EHPAD propose deux formes de financement soit cash ou bien à crédit. Chaque forme dispose de ses propres avantages. Voyons quelle est la meilleure méthode d’investissement: en Cash ou à crédit.

EHPAD au comptant

EHPAD à crédit 

EHPAD au comptant

Dans le cadre d’un financement du placement en EHPAD au comptant, il est généralement conseillé à l’investisseur d’opter pour le statut LMNP afin de profiter des différents avantages cités plus-haut. Cette méthode de financement permet de réaliser des retours sur investissement plus rapidement et ce grâce à la rentabilité de ce placement. 

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EHPAD à crédit

L’investisseur peut souscrire à un placement en EHPAD via crédit bancaire pour réaliser un placement rentable et très sécurisé et de bénéficier de l’effet de levier associé à trois principaux avantages. Cette méthode est proposée notamment pour les personnes ne disposant pas de fonds nécessaires mais souhaitant tout de même investir en EHPAD.

Actuellement, le placement en EHPAD est un marché porteur compte tenu de la forte demande des personnes dépendantes, du vieillissement de la population et du manque significatif de places. 

Chiffres Clés

83 ans

Espérance de vie en France

19%

Âgées de plus de 65 ans

9%

Âgées de plus de 75 ans

75%

Personnes dépendantes en EHPAD

 

9

Personnes dépendantes à domicile et EHPAD

Comment investir en EHPAD ?

Pour devenir détenteur d’un bien en résidence EHPAD, l’investisseur peut opter pour un EHPAD neuf ou ancien. Un placement en cet établissement propose d’autres formules de souscription telles que la souscription via une SARL de famille ou une SCI. Voyons quel programme choisir (neuf ou ancien) et dans quelle société souscrire (Sarl ou Sci).

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Investir en EHPAD dans le neuf (VEFA)

L’investisseur qui opte pour un investissement en EHPAD neuf bénéficie des mêmes avantages que dans le cadre d’un bail commercial classique. Néanmoins, le fonctionnement du programme EHPAD en Neuf se déroule en trois phases.

Première phase : la signature du contrat de réservation et la délivrance d’un acte notarié.

Deuxième phase : La construction de l’établissement EHPAD.

Troisième phase : Livraison de la construction et début du bail commercial et versement des loyers mensuels.

Suivant le programme d’investissement en EHPAD neuf, l’investisseur doit :

  • Payer un prix compris entre 150 000 et 250 000 € HT ;
  • Régler les frais de notaire soit 3% du prix HT ;
  • Suivre la fiscalité du Censi-Bouvard ou LMNP régime réel simplifié ;

Suivant le programme d’investissement en EHPAD neuf, l’investisseur bénéficie de :

  • Une rentabilité d’environ 4,3 à 4,7% pour un investissement de 150 000 € ;
  • Un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Investir en EHPAD dans l’ancien

L’investisseur qui opte pour un investissement en EHPAD ancien bénéficie des même avantages qu’un EHPAD neuf néanmoins, la fiscalité et le fonctionnement différent. En effet, le programme EHPAD ancien se déroule comme suit :

  • Signature de l’acte de vente et du bail commercial et la délivrance d’un acte notarié;
  • Récupération du bail commercial en cours et versement des loyers

Suivant ce programme, l’investisseur devra :

  • Acheter à un prix compris entre 100 000 et 200 000 € HT ;
  • Régler les frais de notaire qui sont d’environ 7 à 8% prix HT ;
  • Être imposé suivant la fiscalité : LMNP régime réel simplifié ;
  • Ce placement lui permet par conséquent de bénéficier de :
  • Une rentabilité d’environ 5% ;
  • Un bail commercial : une reprise en cours du contrat.

Investir en EHPAD via une SCI

Le placement en EHPAD dans une SCI n’est pas adapté à l’activité de location meublée puisque ce type de société relève des BIC est soumise obligatoirement l’IS (CGI. art. 206 2). Les plus values réalisées par la SCPI sont soumises à l’IS ;
La taxation des résultats des associés est double (imposition lors de la répartition des dividendes, imposition au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM)).

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Investir via une société : SARL, EURL ou SNC

L’investisseur en EHPAD peut recourir à un placement via une société à responsabilité limitée (Sarl, Eurl) ou une Société au non collectif (SNC). Il faut souligner que le recours à un investissement via les formes de société Sarl et EURL assure à l’investisseur un certain nombre d’avantages tels que :
  • Un investissement d’une société à responsabilité limitée ;
  • Transparence de la fiscalité appliquée à la Sarl et Eurl ;
  • Possibilité de faire participer les enfants dans la société ;
  • Possibilité de transmettre des parts aux enfants même en nue-propriété ;
En cas de recours à un crédit bancaire, le souscripteur qui a la qualité de LMP a le droit de déduire les intérêts liés à l’emprunt. La souscription chez une SNC est un cas particulier puisque la responsabilité des associés est illimitée contrairement à la Sarl et la EURL. L’investisseur ne peut faire participer les enfants mineurs, puisqu’ un associé dans une SNC doit avoir la qualité de commerçant. Ainsi les personnes exerçants d’autres activités réglementées sont exclues et ne peuvent être associées dans la SNC.

L'EHPAD n'est pas une maison de retraite mais une résidence médicalisée encadrée par une réglementation stricte par l’État et l'ARS, l’Agence Régionale de Santé.

Avantages investissement EHPAD

L’investissement l’EHPAD est un bon placement patrimonial pour préparer la retraite, se constituer un capital,pour se constituer une rente locative  ou encore la défiscalisation.

  • L'ehpad est favorable fiscalement : LMNP, LMP, Censi-Bouvard.
  • L’EHPAD est sécurisé à long terme grâce au bail commercial établi avec le gestionnaire de l'EHPAD.
  • Le Marché de l’EHPAD est en plein essor : l'offre des chambres EHPAD est inférieure à la demande.
  • Un bail de 9 à 12 ans.
  • Un contrat transmissible.
  • Via l’Ehpad il est possible d'acquérir plusieurs biens (Chambres).
  • Possibilité d’acquérir via SARL de famille.
Antoine, un des experts du site "investissement-ehpad.fr"m'a accompagné tout au long de ma réflexion. Du choix du dispositif fiscal à l'obtention de mon crédit pour acheter le programme que je souhaitais. Il m'a aussi accompagné sur le suivi comptable de mon investissement. Un expert vraiment au top !
Laure de Courtol
Laure de Courtol
Directrice RH
Au début je voulais acheter un actif immobilier via le dispositif Pinel mais j'ai rencontré de multiples contraintes. Alors j'ai sollicité le conseil des experts du site investissement-ehpad.fr. Au travers cette plateforme j'ai pu trouver la solution la plus adaptée à mon profil et à ma situation financière qui est l'investissement en EHPAD tout simplement.
Marc BENAMOU
Opticien
La plateforme en ligne dédiée à l'EHPAD, Investissement-ehpad.fr m'a permis de trouver la chambre en résidence EHPAD qui correspondait au mieux à mon budget. Un bail neuf et un gestionnaire premium garantissant mon investissement sur le long terme. De plus, je sollicite l'aide de experts du site régulièrement.
Robert DUTOUR
Robert DUTOUR
Ingénieur Aéronautique