FINANCEMENT EHPAD

Découvrez des exemples de simulations d’investissement en l’EHPAD. Vous pouvez également demander votre propre simulation.

Avantages fiscaux

L’investissement EHPAD fournit plusieurs avantages défiscalisants quelque soit le statut (LMNP ou LMP). Voici quelques points importants à souligner relatifs aux avantages fiscaux EHPAD.

  • LMNP CENSI BOUVARD
  • L'engagement du Propriètaire
  • La réduction d’impôt

LMNP CENSI BOUVARD

La loi de Finances rectificative 2009, adoptée le 22 avril 2009, a changé le traitement fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en leur donnant des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la Loi Scellier.

L'engagement du propriétaire

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à un exploitant de la résidence. Pour un même logement, un contribuable ne peut bénéficier à la fois de cette réduction et de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Girardin.

La réduction d’impôt

Les propriétaires des résidences avec services étudiants, de tourisme classées, des résidences de santé publique ou pour handicapés ont droit à une réduction d’impôts de 11% du prix de revient des logements acquis depuis début 2012.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans à partir de l’année de livraison.

Contrairement à la loi Scellier plusieurs opérations par an sont possibles mais la base de calcul de la réduction d’impôt reste plafonnée à 300 000 €. Si la réduction d’impôt imputable dépasse l’impôt dû, le solde peut être reporté pendant les 6 années suivantes.

Un avantage fiscal supplémentaire est donné par la possibilité de récupération de la TVA fixe à 19.6%. De plus, l’amortissement de ces immeubles reste possible pour la fraction qui dépasse 300 000€ ainsi que l’amortissement intégral du mobilier.

Exemple de simulation en EHPAD d’un couple marié avec 2 enfants

Voici une estimation pour un montant : 170 000 € ( Le revenu imposable du foyer fiscal). Cette simulation est établie suivant le régime LMNP Bouvard

Acquisition
Date d’acquisition01/02/2012
Montant170 000€
Frais d’acquisition (notaire, garanties et dossier)
7 316€
Travaux0€
T.V.A (récupérée au bout de 6 mois)33 320€
Exploitation
Loyer initial suivant le bail commercial640 €
Risque locatif0 %
Frais
Copropriété0 %
Autres-déductibles0 %
Non-déductibles0 %
Taxe foncière500
Exonérée pendant 2 ans100 %
Revalorisation (valeur de la première année)
Revalorisation des loyers par an2 %
Revalorisation foncière1,5 %
Financement
Total apports0 €
Total crédits177 316 €
Total crédits relais TVA33 320 €
Total capital reconstitué0 €
Liste des crédits
NatureMontantDuréeTauxA.D.I.Mensualité
Amortissable177316300 Mois4.50 %2.5 € / 100001030
Relais T.V.A333206 Mois4.50 %2.5 € / 100001030

Les flux de trésorerie sur les 15 années suivant votre acquisition

Voici un tableau récapitulant les flux de trésorerie sur les 15 années suivant votre acquisition. Il reprend l’ensemble des flux générés par l’achat d’un EHPAD. La colonne trésorerie nette représente donc votre effort d’épargne sur l’année.

Trésorerie Globale
AnnéeRevenus réguliersRevenus Réguliers (loyers)Charges locativesL'Épargne - Régulière BruteÉconomie /surcout fiscalL'Épargne - Régulière NetteApportsTrésorerie nette
20125 120€0€11 493€– 6 373€0€– 6 373€0€– 6 373 €
20137 782€0€12 598€– 4 815€1 974€– 2 841€0€– 2 841€
20147 938€0€12 359€– 4 421€1 974€– 2 447€0€– 2 447€
20158 097€520€12 359€– 4 782€1 974€– 2 808€0€– 2 808€
20168 259€531€12 359€– 4 631€1 974€– 2 657€0€– 2 657€
20178 424€541€12 359€– 4 476 €1 974€– 2 502€0€– 2 502€
20188 592€552€12 359€– 4 319 €1 948€– 2 345€0€– 2 345€
20198 764€563€12 359€– 4 158 €1 896€– 2 209€0€– 2 209€
20208 940€574€12 359€– 3 394€1 872€– 2 097€0€– 2 097€
20219 118€586€12 359€– 3 826€– 187 €– 1 984€0€– 1 984€
20229 301€598€12 359€– 3 656€– 350 €– 3 843€0€– 3 843€
20239 487€610€12 359€– 3 482€1974 €– 3 832€0€– 3 832€
20249 676€622€12 359€– 3 304€– 879 €– 4 183€0€– 4 183€
20259 870€634€12 359€– 3 123€– 1 107 €– 4 230€0€– 4 230€
202610 067€647€12 359€– 2 938€– 1 254 €– 4 193€0€– 4 193€
202710 269€660€12 359€– 2 750€– 1 479 €– 4 229€0€– 4 229 €
Trésorerie globale mensuelle moyenne
Année
Revenus
réguliers
(loyers)
Charges
locatives
Mens-
credits
Épargne
réguliere
Économie
/surcout
fiscal
Épargne
réguliere
nette
ApportsTrésorerie nette
2012465€0€1 045€– 579 €0€– 579 €0€– 579 €
2013649€0€1 050€– 401 €164€– 237 €0€– 237 €
2014662€0€1 030€– 368 €164€– 204 €0€– 204 €
2015675€43€1 030€– 399 €164€– 234 €0€– 234 €
2016688€44€1 030€– 386 €164€– 221 €0€– 221 €
2017702€45€1 030€– 373 €164€– 209 €0€– 209 €
2018716€46€1 030€– 360 €164€– 195 €0€– 195 €
2019730€47€1 030€– 346 €162€– 184 €0€– 184 €
2020745€48€1 030€– 333 €158€– 175 €0€– 175 €
2021760€49€1 030€– 319 €154€– 165 €– 165 €
2022775€50€1 030€– 305 €– 16 €– 320 €– 320 €
2023791€51€1 030€– 290 €– 29 €– 319 €– 319 €
2024806€52€1 030€– 275 €– 73 €– 349 €– 349 €
2025822€53€1 030€– 260 €– 92 €– 352 €– 352 €
2026839€54€1 030€– 245 €– 105 €– 349 €– 349 €
2027856€55€1 030€– 229 €– 123 €– 352 €– 352 €
Patrimoine
Total150 947 €
Valorisation du patrimoine immobilier en 2027 257 690 €
Valorisation du patrimoine mobilier 0 €
Capital restant du - 88 701 €
Coût de revente-18 042 €

Synthèse des résultats à 15 ans

285€

Epargne Régulière Moyenne Mensuelle nécessaire

11 %

Taux de rendement interne de l'opération (impact fiscal inclus)

43854€

Enrichissement fiscal en 2027

Synthèse financement et fiscalité

238071€

Financement Total

64562 €

Economie fiscale totale en 2020

43854€

Enrichissement fiscal en 2027

Synthèse de la Prévoyance

210 636 €

Capital assuré à la souscription

10692 €

Rente annuelle assurée au terme