Bail commercial d'un investissement en EHPAD

L’acquisition d’une chambre en EHPAD est sécurisée par un bail commercial conclu entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence. Ce document reprend les obligations de chaque partie (investisseur et gestionnaire) notamment le prix, la durée du bail, la répartition des charges et des loyers. 

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Le fonctionnement du bail commercial en EHPAD

Dans le cadre d’un investissement en EHPAD, le bail commercial est un contrat conclu entre l’investisseur qui possède une chambre EHPAD et le gestionnaire qui gère et s’occupe des biens EHPAD. Ce contrat reprend les droits et obligations des deux parties. 

On retrouve : la durée du bail, les loyers versés, les charges à payer ...

Droits et obligations du Bail commercial

Le Bail commercial reprend les droits et obligations suivants :

La durée du bail commercial

Celle-ci est comprise généralement entre 9 et 12  ans. Elle peut être d’une durée fixe ou renouvelable par tacite reconduction. 

La somme des loyers à verser à l’investisseur

Le bail commercial fixe le montant des loyers à verser , la période de jouissance. Ainsi, le gestionnaire est tenu de respecter les clauses du contrat.

La  revalorisation des loyers

Sur le bail commercial conclu entre l'investisseur et le gestionnaire de l'EHPAD, on retrouve les mécanismes d’Indexation des loyers.

La répartition des charges

Le bail commercial définit les frais à prendre en charge par le gestionnaire tels que les frais liés aux travaux, entretien et rénovations. 

Caractéristiques du Bail commercial

Le bail commercial est un contrat qui protège les deux parties (Le gestionnaires de l'établissement EHPAD et le locataire)

Sécurité transparence du bail commercial

Bail conclu entre le gestionnaire de l'EHPAD et l'investisseur 

Un Bail commercial d'une durée de 9 à 12 ans 

Transparence sur les charges, les loyers et les frais 

Renouvelable pour une durée de 10 ans 

Possible tacite reconduction de 3 ans

La convention tripartite

Les résidences de services EHPAD sont encadrées par une loi stricte et leur agrément n'est pas définitif.

En effet, les établissements EHPAD sont soumis à une convention tripartite signée entre le département et l’Etat, les trois parties sont:

  • Le préfet
  • Le conseil général
  • Le directeur de l’établissement
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Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le bail commercial  ou le contrat signé entre l’investisseur et l’exploitant de l’EHPAD est établi sur une durée à long terme comprise entre 9 à 12 ans. En effet, cette durée varie selon la nature du bien (Neuf ou Ancien) et en fonction de l’exploitant de l’EHPAD.

Généralement, un bail commercial d’un bien neuf est conclu sur une durée initiale de 12 ans (plus exactement 11 ans et 9 mois).

Par opposition, le bail commercial d’un bien ancien est établi sur une période comprise entre 9 et 12 ans et ce suivant la nature du bien et du gestionnaire de l’EHPAD.

Le renouvellement du bail commercial est possible pour une durée moyenne de 10 ans avec possibilité de tacite reconduction de 3 ans.

La qualité du bail et la sécurité pour l’investisseur

Le bail commercial conclu entre l’investisseur et le gestionnaire du bien EHPAD est avant tout un atout pour l’investisseur.

Il lui permet à la fois de sécuriser son placement et de mieux se projeter à long terme. Il constitue une forme de sécurité locative.

Ce contrat signé entre l’exploitant de l’EHPAD et l’investisseur sur une durée de 9 à 12 ans constitue une forme de garantie à long terme.

Il offre à l’investisseur une meilleure transparence pour son projet via des clauses contractuelles relatives à la durée du bail, aux loyers à percevoir, à la prise en charges des travaux, à la réévaluation des loyers et au renouvellement du contrat.

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Avantages du bail commercial dans le cadre d’un investissement Ehpad

  • Les loyers de l’investisseur sont sécurisés par bail commercial;
  • Aucun risque locatif
  • Les baux commerciaux sont établis sur une longue durée
  • Les charges des travaux entièrement supportées par l’exploitant selon les clauses;
  • Meilleur couple rendement/risque avec un taux de rentabilité compris en moyenne entre 4,5 à 5 %.

Articles importants du Code civil relatifs à l’EHPAD

Le bail commercial fixe aussi la répartition et la prise en charge des travaux, des charges de gestion , d’entretien ...etc.  et ce suivant les articles 605 et 606 du code civil. Que stipulent les deux articles : réponse ci-dessous.

Articles 605 du code civil en EHPAD

L’article 605 du code civil définit l'entretien des parties communes et privatives ou les charges d’entretien et les travaux d’embellissement d’une résidence de services EHPAD.

Cela constitue un avantage pour l’investisseur puisqu’il pourra investir librement loin de chez lui, lorsque qu’il sait que son bien sera entretenu par l’exploitant de l’EHPAD.

Article 606 du code civil en EHPAD

L’article 606 du code civil définit les grands travaux qui touchent à la structure de l’immeuble notamment la toiture, les murs de soutènement, la clôture entière …etc. Ces grosses réparations sont à la charge de l’exploitant.

Néanmoins, l’investisseur est tenu de bien lire les clauses du bail commercial.

Les points à vérifier pour votre investissement

Avant de souscrire à un investissement EHPAD, l’investisseur est tenu de prendre de en compte de certains critères à savoir :

La qualité du gestionnaire 

L'investisseur doit connaître les capacités de gestion de l’exploitant du bien immobilier EHPAD et ce au travers ses expériences professionnelles, ses études et son historique. 

Statut de la résidence (agrément EHPAD) 

L’investisseur doit choisir un établissement agréé et contrôlé. Pour s’en assurer, l’investisseur doit consulter l’agrément EHPAD.

Valeur du bien par rapport au marché

L’investisseur est tenu de bien étudier la valeur des biens immobiliers dans les résidences de services médicalisées afin d'avoir une idée générale sur les prix moyens qui s’appliquent sur le marché EHPAD.

Emplacement de l'EHPAD

L’emplacement de la résidence de service EHPAD est un critère important à prendre en considération.

Rendement 

Le taux de rentabilité moyen de l’investissement EHPAD est de 4.5 %. C’est un marché en plein essor où la demande est nettement supérieure à l’offre.

Indice de revalorisation des loyers EHPAD

Sur le bail commercial EHPAD, un indice de revalorisation des loyers EHPAD précise le taux de variation des loyers.

Le renouvellement du mobilier en EHPAD

La durée du bail commercial est de 9 à 12 ans. A la fin de cette durée, il est possible de renouveler le bail pour une durée de 3 ans soit par une clause de tacite reconduction prévue sur bail commercial soit à la demande du bénéficiaire.

Qu’est ce que c’est ?

Le renouvellement du bail commercial se fait par un nouveau bail qui prend effet à partir de la fin de l’ancien bail pour une période de 3 ans.

Cependant, l’investisseur doit payer des frais supplémentaires qui varient entre 3000 à 5000€ .

Le coût du renouvellement du bail commercial peut varier selon le gestionnaire et la qualité du bien immobilier.

Le coût du mobilier dans une chambre EHPAD

Pour connaître le coût d’une chambre EHPAD, nous vous recommandons de consulter la rubrique Programmes, où vous aurez accès à l’ensemble des projets disponibles sur le marché. De plus, vous pouvez contacter nos conseillers en gestion de patrimoine disponible sur le site : Investissement-EHPAD