LES QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES

Réponses aux questions relatives à l’EHPAD par des experts !

Qu'est ce qu'un EHPAD ?

Un EHPAD est une résidence pour senior proposant des soins, un service de restauration, un logement et un soutien médical complet aux pensionnaires locataires. Ce sont de grands groupes immobiliers qui les gèrent.

Les investisseurs bénéficient d’une source de revenus confortables. Ensuite, du fait du statut de loueur meublé non professionnel, la loi autorise la récupération de la TVA.

Grâce à l’intervention de l’Etat par l’intermédiaire du conseil général, les loyers sont garantis par la signature d’un bail commercial et l’investissement est sécurisé. De plus, les charges sont faibles et surtout l’Etat veille à la qualité du produit et des services.

Cette convention permet de mettre en place la tarification des services.
Ce placement est rentable et avantageux. Il faut préciser que les revenus engendrés sont exonérés pendant un certain temps ; Ce qui est avantageux sur une longue période. Cette défiscalisation est un facteur déclencheur pour inciter les particuliers à investir.

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans et plafonnée sur 300 000 euros d’acquisition par an ou d’un amortissement différé.

Il est à noter que le placement n’est pas statique mais en constante évolution du marché.
Il est donc primordial d’avoir les conseils, les aides et les accompagnements nécessaires. Il est donc plus judicieux de faire appel à un professionnel de la gestion du patrimoine pour en découvrir toutes les subtilités.

Quelle différence entre LMNP classique et Censi-Bouvard?

Le LMNP est le régime classique qui permet d’amortir la valeur du bien dans le temps. Le LMNP Censi-Bouvard est le régime qui permet d’obtenir une déduction fiscale. Depuis le début de l’année 2014 la réduction d’impôts est de 11 %. Vous ne pouvez pas cumuler les deux régimes mais il est possible de changer de régime après 9 ans de détention quand vous optez pour le censi-Bouvard à l’achat.

Comment peut on accéder au LMP ?

Le loueur meublé professionnel (LMP) est possible si vous générez au moins 23 000€ de recette locative par ans.

Emprunt ou apport personnel ?

Quand vous investissez en immobilier locatif il est toujours plus pertinent de passer par un emprunt, car celui-ci est remboursé en partie par les loyers que vous générez mais surtout car grâce à l’emprunt, l’opération va générer un effet de levier plus important.

Le secteur est-il porteur ?

Le marché de l’EHPAD est sans doute un des seuls secteurs ou l’on peut avoir une vision aussi lointaine. En effet avec le vieillissement de la population le marché est visible sur un horizon à 40 ans voir 50 ans.

Pourquoi l'effort d'épargne est-il si faible ?

L’effort d’épargne est faible pour ce type d’opération car vous générez des loyers qui remboursent une partie de votre emprunt. De plus l’état vous aide grâce à la défiscalisation offerte. Pour finir, ce type d’investissement ne génère quasiment aucun impôts car vous pouvez amortir les charges.

Est-ce un placement sûr ?

Plusieurs raisons à cela. Tout d’abord ce placement est encadré par l’état, de plus le secteur est porteur, et les loyers que vous touchez sont garantis.

Pourquoi les charges sont-elles aussi faibles ?

Les charges à payer se limitent à la taxe foncière et aux frais liés à la comptabilité. De plus, ces derniers sont bien plus faibles qu’en immobilier classique (de 6% contre 20% à 35%). Tout le reste est à la charge du locataire que ce soit la remise aux normes, l’entretient, les assurances et autres charges d’exploitation.

La revente se fait-elle facilement ?

Il existe un marché de la revente aux investisseurs, aux gestionnaires, et aux particuliers.

En effet, l’augmentation des loyers revalorise la valeur des chambres en EHPAD, et en font ainsi des biens prisés par les investisseurs.

De plus, certains gestionnaires souhaitent racheter les chambres en EHPAD en fin de bail. Ce rachat se faisant au prix d’acquisition, rien n’empêche l’investisseur initial de le revendre plus cher à un autre investisseur.

Enfin, selon l’INSEE, en 2050, 22,3 millions de personnes seraient âgées de 60 ans ou plus contre 12,6 millions en 2005, soit une hausse de 80 % en 45 ans. Etant donné qu’un propriétaire d’EHPAD a la possibilité de revendre son bien à un proche en le plaçant en haut de la liste d’attente, on attend un fort développement de ce marché dans les années à venir avec un levier spéculatif croissant.

La TVA est elle récupérée de façon définitive ?

Dans le cas de l’acquisition d’un EHPAD neuf, la TVA est récupérée. Cependant, même si ce remboursement de TVA est immédiat, il ne sera définitif qu’au bout de 20 ans. Par ailleurs, si l’EHPAD est revendu avant la période amortissement de la TVA et que le bail court toujours alors aucune TVA n’est à rembourser.

Une faillite de la société d’exploitation est-elle possible ?

Les sociétés d’exploitation témoignent actuellement d’une excellente santé financière. Les besoins dans ce secteur sont grandissants et le savoir faire des exploitants maitrisés ce qui rend extrêmement faible les risques de faillite.
Les seules problématiques que pourraient rencontrer un EHPAD sont liées aux cas très rare d’éventuels problèmes de maltraitances ou de fermeture pour cause de légionellose.
Etant propriétaire à 100% dans les EHPAD que nous proposons, les loyers seraient quand même garantis.

Dans un EHPAD, quelle est la composition d’un lot ?

La définition de ce lot se trouve dans l’article R III1 à R III17 du Code de l’habitation et de la construction relatif aux meublés.
Cela comprend donc les surfaces correspondant à la chambre, la salle de bain, ainsi que les millièmes des parties communes (sont exclus les bureaux, salon de coiffure, infirmerie, et la salle de kinésithérapie), et les équipements que ces surfaces impliquent.

Avez-vous un exemple de simulation d'investissement en EHPAD ?

Oui, vous pouvez consulter la page suivante pour un exemple concret d’investissement. Les tableaux d’amortissement sont aussi fournis.

Financement EHPAD

UNE AUTRE QUESTION ?

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